家装流程

2018-08-06  来自: 惠州市品派装饰有限公司 浏览次数:158

什么是安置房?解析安置房和商品房的六大区别

现在房子种类非常多,经济适用房、商品房、安置房、公租房等等,对于不清楚的人来说那是头大,因为类型太多了分不清,那今天要给大家介绍的是安置房,一起了解下什么是安置房,安置房和商品房的区别有哪些?

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什么是安置房?

安置房,是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。根据我国法律的规定,安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行,这时的过户交易与一般的房屋没有任何区别之处。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快,政府尽可能新建更多的安置房,不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。

安置房分类

根据相关法规及政策的规定拆迁安置房一般分为两大类:

一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。按照有关方面的规定,被安置人获得这种配套商品房的,房屋产权属于个人所有,但在取得所有权的5年之内不能上市交易。

另一类是因房产开发等因素而动拆迁,动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比计较而言)。

安置房的优势

1.是现房,而且早期的安置房有些地理位置优越,小区配套较完善。

2.户型适中,以小两房、小三房、部分中三房为主,即建筑面积120平方米以内的户型占绝大多数,而且大部分为多层建筑。

3.政府统建的房屋质量较为稳定。

4.安置房依托地理位置优势和小区配套优势,升值比率与经济增长周期吻合,升幅较快更重要的是,这些安置房如果没有产权,价格普遍会比市价底。

当然,还有一个客观原因,安置房的业主往往享受多套房源,使其有出售的需求和可能。

安置房和商品房的区别主要在以下几个方面:

1、土地来源的区别

拆迁安置房屋的土地是划拨的,因此与购买的正常商品房(商品房开发,开发商取得土地是通过出让方式)是有区别的。但拆迁安置房如果进行了产权登记并取得房屋所有权证,可以进行上市交易。所以要看开发商是否对安置房进行产权登记。

2、产权的区别

很多安置房不是完全产权,即具有完全的房屋所有权,却不一定具有完全的土地使用权。很多安置房的土地性质是划拨土地,也就是没有缴纳出让金。而商品房是完全产权,即完全的房屋所有权和完全的土地使用权,土地性质是出让,也就是缴纳了土地出让金。所以,安置房在以后再次交易时,可能会被要求补缴土地出让金。当然,目前安置房交易并没有要求这样,但法律规定是要缴纳的,所以,一但政府出 台政策,那就很可能要交。

3、质量的区别

安置房往往建设利润被限制的很死,因此,建筑商往往能偷工减料就偷工减料以增加利润。加上职能部门监管不力或者甚至沆瀣一气,造成普遍上安置房的质量不如商品房。当然,也有比较负责的或者示范工程之类的,质量相对较好的安置房,但是不多,能碰上算是中彩 票了。

4、交易时间的限制

不少安置房都有交易时间限制,也就是规定在几年内不得上市转售。商品房没有这方面的规定,只要是你买到的已经办理过登记的现房,就可以上市交易。不过,商品期房,法律上是不允许转售的。

5、交易限制的区别

安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户,该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外,还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。

6、享受权利的区别

商品房的买受人一般享有该房屋的全部所有权包括占有、使用、收益、处分。买受人可以将此房屋依法转让、出租、抵押、赠与以及继承,甚至可以依法出典。这是因为买受人依法取得了该房屋的所在位置的土地使用权以及土地上坐落房屋的所有权。商品房于其他类型的房屋相比在价格上要高出许多,因此买受人对其享有的权利也相应的全面。


新房验房注意事项(详细步骤叫你如何验房)

一、验房时应注意哪些事项

1.楼地面是否平整

地直看楼地面是否平整只需要要用长尺(或者带有水平的专用直尺), 靠墙鹽地面,检查是否平整,同时观察是否有划痕裂纹,墙面是否有爆点(爆点 :生石灰在发成熟石灰时因搅样不匀未发好 ,抹在墙上就会形成爆点,用铁器敲打“爆点”时就会发现大面积的疏松、脱落等质量问题。)

2.墙面是否有裂痕

检查墙面是否平整的同时,还需要看墙面是否有裂痕(常见的四大裂痕: 强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝)、是否有外漏的铁丝网、钢筋。如果在验房时发现以上的墙面问题,可以终究开发商帮忙修补后在签字。

3.室内楼梯是否有缺损

主要看楼梯的平整性,是否有缺损。

4.门窗安装轨道是否顺畅

在门窗检查方面,最主要的就是检查门窗的轨道是否顺畅。特别是平开窗的亲们,一定要注意能否关严实。否则会有风进入房内,特别是在寒冷的北方,那么在冬天你们就惨了。如果在验房时发现的这些问题,直接通知开发商,他们会很快就修理好了, 如果你已经签字后,再找开发商处理这些问题。那么他们的办事效率就是龟速了。

第二个方面,就是在检查新房的门窗玻璃是否有破损。窗框是否有变形。如有发现异常,抓紧找开发商解决,这个是非常需要你们注意的事项,特别是各个房间的门窗都要仔细检查好,避免不必要的破财。

5.进户门是否有磕碰和刷漆

需要仔细检查进户门是否有磕碰和刷漆,从严格意义上讲,门身内、外、顶面是必须要刷油漆。门的间隙不要太大,门的开合无特别的声音,门的四边要紧贴门框,门锁的一边间隙不能太大,同时也不要忘记了试锁,主要是看钥匙是否好用,以及门锁是否安装的坚固。其他很重要的一点是,门的隔音效果要好,以及密封程度。

6.阳台设备无破损

验收阳台的时候,主要是看阳台的地面是否平整有无破损,其次就是阳台的窗户设备是否完好。

7.层高不能低于2.8米

作为楼房的建筑高度规定一般在2.8米,实际高度不能低于2.6米,层高3米的实际高度不能低于2.75米,但是住宅层高不能低于2.8米。

8.给水是否配套齐全

在检查给谁方面的注意事项,主要是看房间的各个水管的龙头是否有水的供给,是否配套齐全, (包括楼道里的管道井中的水龙头)。

9.排水是否正常

有了给水后,剩下的一大问题就是排水问题的解决。验收排水的位置主要是在台盆、马桶、浴缸,和卫生间、厨房、阳台地漏等(应听到咕噜噜的声音和表面无积水)。合格的地面不应有积水存在,因地漏是最低处,但毛坯房地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。尽可能让水流大、急,看水压大小,试排水速度。

10.电气是否与买的数量一致

电气方面的检查首先是要检查电卡、水卡中的水量、电量是否与买的数量一致。

11.预留洞是否合理

首先要查问客厅、南、北卧室的空调机位和孔洞。特别是在检查空调孔时,一定要看是否里高外低。如果是外面高里面低,下雨的时候雨水就会灌进来,这可是比较麻烦的事,尤其是空调孔开在北面的,灌水非常严重。如果发现这个问题,坚决要求kfs把原来的口子堵上,并重新打孔。

12.强电、弱电

在检查强电弱电的时候,主要是看电闸及电表其是否能控制室内的灯具及室内各插座,检查开关、插座的牢固程度。检查强电弱电垂直距离是否超过一米,否则日后会影响电视的收看效果。(这 个很重要哦) ,用电笔/小灯泡测量各个强弱电是否畅通。

通过拉闸后户内是否完全断电,户内有分闸的,也同样分别检查。就可以知道电闸及电表其是否能完全控制室内电源,对于插座,一定要是保险插座(距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置) ,卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施,卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座,洗手盆的上方不应有插座。

13.检查室内的平整度

如何检查室内的平整度的三大方法:

(1)在房顶上用细绳栓上一重物,贴墙放下至墙脚,从四周检查其倾斜程度。

(2)目测大致地平。

(3)检查墙体平整度。墙身、顶棚楼板有无特别倾斜,是否弯曲、起浪。

14.检查门窗垂直度

(1)大门、房门的插销、门锁是否太长太紧。

(2)门插是否插入得太少?门间隙是否太大(特别是门锁的一边)。

(3)门四边是否紧贴门框?门开关时有无特别声音。

(4)窗台下面有无水渍?如有则可能是窗户漏水。

(5)窗边与混凝士接口有无缝隙。

(6)开关窗户是否太紧?可否妥当关上。

(7)窗户玻璃是否完好。

15.公共配套

(1)打开电话、电视的线路接口,用力拉一拉,看是否虚设。

(2)电话线、闭路电视线、宽带是否畅通到位。

(3)CCTV监控系统、楼宇可视对讲系统、家庭安全防范报警系统。

(4)周边防范管理系统、离线式智能巡更系统、背景音响及广播系统。

以上十五条验房知识对每一个业主在收房时都会有所帮助 ,对于业主而言,验房都应该是很重大的事情,因为只有在签字前发现的房子问题,才能去追究真正的责任人,最大化的保证自身的利益。

二、验房子流程

购房人在接到房地产商的入住通知后,可按通知.上约定的日期前往验收房子。收房时,首先检查房地产商的文件是否符合要求,即:《竣工备案表》上有没有建委同意备案的章等,然后再对要接收的房屋进行实地验收。在验房过程中主要应注意以下内容: 

1、检查房屋手续

检查入住的房屋是否是自己所购买的房屋,如与购房合同、附件及补充协议不符,入住前要向房地产商提出,重新核对并进行更换;

2、确定房屋面积

面积发生误差应在入住前根据合同的约定向房地产商提出自己的主张;

3、看房屋结构

自己对房屋质量进行检查,如发现结构问题,应在入住前向房地产商提出,并向政府有关部门反映,如发现非结构性问题,应和房地产商交接时如实做好书面记录,并要求房地产商书面承诺在一定的期限内进行维修;

4、清点房屋使用情况

按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点,检查水、电、气、热等设备完好程度及使用状况,如有不符或缺损,应在交接时要求房地产商在交接清单上注明,并要求房地产商书面确认具体更换和配齐的日期;

5、确定房屋物业情况

对房地产商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项,应注明“暂不清楚”或“无法认定”,并由双方在注明处签字或盖章。

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教你如何做好装修预算

做好装修预算是家装中不可忽视的一个步骤,如果做好装修预算,在购买建材时就不会盲目消费,购买价格偏高的建材,如果不做装修预算,很可能导致你的装修因为钱花完了而半路停工,我相信这是所有业主们不愿看到的,那怎样才能做好装修预算呢?如何做好装修预算?

一、根据设计师画出的房屋设计图来确定所用材料

做装修预算,首先要知道装修预算包括哪几个部分,装修预算大致包括材料费、人工费、设计费、管理费这几个部分。在做装修预算前,业主需要和设计师商量,让设计师画出房屋设计图,一般来说,设计师会问业主大概想拿多少钱装修,这时业主最 好不要说出具体的数字,如果业主说出一个具体的数字,设计师在设计时就会照着这个数字去思量所用材料;如果业主不说一个具体数字,设计师为了留住顾客,他会尽量用价廉物美的材料,以此来降低材料钱。

二、算出材料费

在设计师画出图纸后,业主就要计算材料费了,一般来说,装修必须用的材料包括:

1、客厅、卧室

(1)建材类:地砖、油漆、踢脚线、地板、涂料、石膏线

(2)灯具类:主灯、射灯、落地灯

(3)布艺类:窗帘

(4)五金类:窗帘滑轨、门锁、门吸、合页、开关面板、电源插座、电视插座、空调插座

2、厨房

(1)建材类:地砖、墙砖、吊顶、橱柜

(2)灯具类:主灯、射灯、橱柜灯

(3)电器类:灶具、油烟机

(4)五金类:水槽、水槽龙头、地漏、门锁、门吸、开合、开关面板、电源插座、角阀

3、卫浴

(1)建材类:地砖、墙砖、吊顶

(2)灯类:主灯、射灯

(3)电器类:换气扇、浴霸

(4)洁具类:座便器、浴缸、淋浴屏

(5)五金类:手纸架、置物架、毛巾杆、浴巾架、肥皂架、衣帽钩、浴缸龙头、门锁、门吸、合页、开关面板、电源插座、角阀、花洒、面盆用龙头

材料费需要业主根据自己的经济能力做个大概的估算,先控制住总价,然后到市场上询问价格,业主先列清材料清单,然后跑建材市场,标定每样材料的大概价格,业生一定不要怕麻烦,至少要跑三家建材市场,基本上跑三家建材市场业主就能了解材料的大致价格,这样才能不会被建材商忽悠。

三、人工费

每个工人每天的工钱乘以人数和天数,就可以得出人工费的总数,这个业主可以和装修公司讨价还价。

四、设计费

有些业主为了省钱,不请设计师,想省掉设计费,殊不知,如果房屋没有好的设计,在施工过程中很容易出现问题,出现问题就要返工,这样反而会花更多的钱,因此选- -一个好的设计师非常有必要,设计费千万不能省。业生在挑选设计师时不要偏信设计师所给你的设计图,因为你也不知道这是不是他设计的,业主可以多和设计师聊聊他的设计理念,以往设计的案例等等,从谈话中看设计师的功底是否深厚。

五、管理费

管理费就是装修公司在为业主装修时出车、出人协助买料、进场监工、协调各方面所需的费用,这个费用也是可以和装修公司协调商量的。

做好装修预算其实需要做的事情还有很多,这里只是简单的列出了一些做装修预算最基本的步骤。业生在做装修预算前一定要多看资料,多学一些装修知识,这样才能保证自己的装修既有质量,又不会浪费钱。

六、如何制定装修预算

其实我们装修时掌握好两点便可满足大多数情况下的需要。

首先,对于家庭装修来说,省钱是至关重要的。俗话说,有多少钱,办多大事,这装修是个无底洞,多少钱也能填进去。

不同品牌、不同材质的饰材,价钱相差实在太大,如果卧室和客厅以及阳台地面使用普通地砖,墙面和顶面使用国产乳胶漆,厨房和卫生间采用国产墙地砖, PVC扣板吊顶,卧室和客厅顶角用石膏线装饰,地角、门等采用木包处理。

这些最基本内容,一般的2室1厅大约需花费3万元左右,平均到使用面积平米数上大约每平方米400元。

但如果卧室和客厅全部采用木地板,其它材料选择便是上升一个档次,在有些地方采用进口的原材料,这样2室1厅大约需花费6万元左右,平均下来就是每平方米800元。一般毛坯房的装修花销占房价的10%左右。其次,要考虑到房子是住人的,一切应紧紧围绕生活起居方便展开,不能中看不中用,实用才是硬道理。在设计中尽量摒弃没有生活功能的纯装饰性设计,这不仅最大限度地节省了装修费用,而且可以在今后的使用中获得强烈的便捷感和舒适感。

因为生活节奏越来越快,只有具备兼容性的居室环境才能获得长久的实用性。

目前比较正规的装修公司,都实行“菜单式”的报价方式。根据客户所需要装修的部分,一项一项进行仔细的说明,使用什么样的材料,上多少层漆,价格怎么计算,都列举的清清楚楚。

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签订装修合同注意事项

现在家装市场极容易出现工程纠纷,如转包、挂靠公司、装修质量、拖延工期、预决算争议等情况。为防止这类纠纷的发生,业主一定要签订《家庭装修合同》来保证自己的利益,签订合同时,要从以下几个方面多加注意。

一、选择正规的家装公司,签订合同之前,业主应先审查装饰公司的手续是否齐全。

二、参观装饰公司正在施工的装修现场,检查I地施工工艺以及工人的素质,还应该着重检查施I工地的管理、卫生和防火情况。

三、对装饰公司提供的设计方案要有详细的设计样图(相关阅读:家庭装修设计图纸)。  预算报价,客户应该严格审定,如有可能找相关专家咨询。如果委托装饰公司选择建材的话,装饰公司一般会提供预选的材料样品,客户应该保存以便日后检查对照。

四、在签订合同时,应详细注明施工工期、几次验收程序包括材料、隐蔽工程、局部和整体验收等)、详细制作过程的说明、甲乙双方各自提供的材料的明细表和日期等,同时还应约定好违约金的赔付比例。在约定装修的材料标准时,一定要非常细致 ,包括外墙、内墙、顶棚、地面、厨房、卫生间、阳台等,每个部位使用材料的品牌、型号都要清楚标明,不能笼统地用“国内名牌”、“国际名牌”之类的字眼。

五、验收方式可在铜上约定由政府质检站来验收,这样你就可以不为请质检站而另付费用。

六、合司要由法綻代表人签订,如有委托代理人的,需要复印委托书,同时向装饰公司索要工商执照的复印件和资质证明的复印件,这两个复印件都应该加盖公司章,还要索要项目经理和工程负责人的身份证复印件或公司正式职工的工作证复印件以及联系电话。

七、交付的工程款要业生新交到公司财务,并索要建筑安装专用发票,尽量防止出现其他人代收工程款的情况。

八、工程完工后不同的项目有不同的保修期,客户可依具体情况与公司商议,保留原证件或扣留部分工程款作为装修的质量保证金。

九、上述装修合同有种形式:即承跑人包工包料,部分包料,承包人包工、住户自已包料,在装修中还应注意以下几种情况,装修公司包料的,要向其索要购买的材料明细表、合格证、发票业主自己包料的,选用的材料必须符合国家标准,有质星检验合格证明、有中文标志的产品名称、规格、型号、生产厂名、厂址等,禁止使用国家明令淘汰的装修材料。

十、外,在装修工程竣垢,空气质应符合国家标准,检测不合格的,如属承包人的责任,承飽人应返工,并承担相应损失。

十一、预算项目变更时,双方应该重新签订协议。

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